论坛实况:中国房地产户型创新国际论坛
【主持人】感谢朱中一会长的高屋建瓴,深入浅出的演讲。下面,有请全国工商联房地产商会副会长、全国房地产设计联盟CEO、中国著名的建设大师陈世民先生演讲。陈先生在中国走南闯北,操作了上百个项目,他不管是对大户型还是中小户型都有非常深的心得,下面请陈先生演讲,大家欢迎!
全国工商联房地产商会副会长、全国房地产设计联盟CEO、中国著名的建设大师陈世民 【陈世民】我很荣幸今天有这么一个机会能在国六条出台以后,跟大家在一起研究户型的问题。我觉得最近出台的国六条这个新政,给我们中国房地产界带来了一个强烈的整顿,我形容它是一个整顿,这个不仅整顿了发展商、国土规划主管部门,我觉得同时也整顿了我们设计师、规划师。这个整顿促进的发展商和建筑师之间不得不构筑一个更为广阔和和谐的交流平台,共同来进行这个户型的创新。我觉得它是迫使了我们开创了一个中国居住文化自主创新的一条路,过去我们很多时候是发展商谈发展商的,设计师谈设计师的,而这次我们有机会把我们整到一个平台上去,而这个90、70,成了我们的叠加彼此力量的一个连接点。
【陈世民】同时,我觉得个整顿也给我们带来了强烈的反思,我觉得作为一个发展商,或者作为一个建筑师,我们应该在这个宏观调控的大环境下,同时你怎么调控我们自己,调控我们自身,来适应这个新政和新的变化,而在这种新的平台上去更好的和发展商一起进行合作。
【陈世民】其实整顿这个政策对我作为建筑师来讲,我觉得直接相关的就是90、70这两个数码的问题,当然还有其他的问题,我觉得我今天是第一次走进探讨数码的论坛,我前两个月还不敢发表什么观点和讲话,因为我觉得我还有一个理解和执行的过程。我就先问我们自身面对这个问题的时候,面对这两个数码的时候,业绩做些什么事情,怎么去消化它。现在看来,一方面这个尘埃已经落定,现在大家除了正确的理解、深化、争论这些具体政策之外,以便在尽可能短的时间内作出产品结构的调整,拿出创新的户型出来,就像我们今天论坛要求的创新的户型,但是我觉得还有很重要的一面,就是需要我们自身怎么更好的去通过解读90、70这个数码,然后对我们自身做出一些什么调整,我老在问我自己做一些什么调整,如果我自己不调整,你没有办法很好的落实这个政策。
【陈世民】我自己想结合我们公司的情况,我觉得我需要在三个方面进行调整:一个是方向上的调整,一个是方针上的调整,还有一个是方略上的调整。就是三"方"。
【陈世民】第一个,关于方向的问题,我觉得城市化高速增长和我们设计行业的激烈竞争中间,这几年我们都亲自体验了房地产开发过程中间的泡沫和浮躁,在健康成长中的病态的一面。处于这样的时候的社会职责和历史责任,我本人曾在2001年提出了应该搞一种新的户型,不应该追求现在流行的只讲究景观,只讲究舒适享受的这样一种住宅的类型。我把它划分为目前正在流行的这些住宅是第四代产品,当时我提出应该开发第五代产品,而第五代产品的特征应该是生态和文化为特征的,而不是以舒适、景观、享受为特征的。
【陈世民】当然,这个提出来以后,也得到了市场的一些反响,但是我觉得只是有一些生态文化性的苗头出现,但是没有实质性的产品的出现。这主要是受到市场的制约、媒体的导向、尤其是发展商和主管部门强势的需求和管理。我们这些缺少话语权又缺乏自主权的弱势的建筑师根本没有力量转变产品发展的方向。应该说在我们各个行业里面,设计应该引领潮流,但是在我们建筑界,特别是在房地产产品上面,设计只能是跟随潮流,引领潮流只能是一句空话。
【陈世民】实际上,这几年我统计了一下新政出来以后,我做了差不多近1000万平米的住宅,我去算了一下帐,大概在众多的项目中间,小于90平米的户型有的只占5%,有的只占20%,最多的只占到30%。实际上是倒过来的,就是和现在新政要求的三七开是倒过来的。所以,我觉得90、70这两个数码,对我来讲,从方向上来讲,这是一个清醒剂,当然这个方向也不是我们自己所能主宰的。
【陈世民】结果我觉得总的趋势是户型越做越大,附加值越来越多,豪华程度越来越提高,防洋越抄越广,最后当然是房价越来越高。而很多重要的精力是在研究怎么提高大户型的舒适层面,结果把中小户型没有看成是一个重点,舒适度研究的越来越少,因为他总的量中间,在给我的每个项目中间是很小的,只是作为一种天空、补缺的,或者是作为不少的位置处理的,为低收入的考虑越来越少。所以,我就我自己经历的情况来讲,也是在产品发展开发的方向上有一些问题。
【陈世民】再说,我觉得在我们房地产业最近这几年,提出了绿色建筑这个问题,由于绿色建筑引申出了可持续发展的问题,有四节一保,节能、节水、节电、节材,环境保护,也提出了构建和谐社会的要求。在我们建筑界也开展给重新讨论实用、经济、美观的问题。而且最近我们还有了反思建筑问题的课题,这些自上而下、自下而上的课题,不同程度的展开讨论,虽然没有引起主管部门的强烈的关注,没有形成广泛的执行力度,其实他也在不同程度上提出了我们房地产品开发的一种方向性的问题,提出了应该维护谁的利益,维护长远的还是住宅近期的利益,也提出了净化产品泡沫的问题。
【陈世民】实际上,我觉得是宏观调控在我们产品技术上的很多的反应,如果用70、90这个数码,来把最近出现的新趋势和新课题联系起来,组装起来,我们有一个清晰的说明,在90、70这个数码的背后,就是要表示开发房地产品的结构,合理的配置资源,降低GDP增长过快,关注社会低收入群体的需求,促进和谐社会的建设,能够保持长期的发展,这是大的方向性的调控。即使在我们房地产发展到今天这个平台上,早晚要出现一个问题,这个大方向无疑是正确的,我们应该把握这样一个大的方向,来调整我们自身的设计意识、服务意识和产品意识。也只有坚持这样一个方向,去解读90、70这个数码,我们才不会使创新的中小户型造成产品的倒退,也不会是一种粗制滥造,不会像过去一样匆匆忙忙把现在的户型越改越大,同样的框架,同样的三房两厅越来越大,三房两厅可以做到100平米,200平米,甚至300平米,我的项目甚至有400、500平米的。现在我们也不要把这个改的越来越小,我最近听到把庭的开间到三米六,放的开间是两米八,这些才能是90平米,这样就是走到了另一个阶段。
【陈世民】更不是上有政策,下有对策,而产生一些怪胎式的产品。我们也曾经说干脆就是一个小面积,上面我空他九米,每人自己加两米进去,就是很多怪异的想法出来了。我觉得新一代的产品应该是理性的,绿色的,真实的,而具有生态文化特色的,应该是按照这个方向去出现一种新的创新的产品。
【陈世民】第二,我觉得应该调整我们的方针。房地产开发是一种行业的行为,是开发商、建筑师们本人的信仰和人生哲学非物质性的体现,因此指导开发商和建筑师行为理念和方针政策和很关键的。在我们中国住宅建设的传统道路上,我们一直围绕着如何时代理解和掌握房地产的实用、经济、美观,这三大建筑原则,我们展开给不少争论。也围绕着这个问题演绎出了针对不同历史时期的建设方针,比如说1955年中央提出了实用、经济,在可能条件下注意美观的方针,这个方针为了克服过于强调形式和过于节约的两种偏向,就保持的产品的正确的方向发展。1959年、1969年又重申实用、经济、美观,以纠正当时的浮夸之风。可见指导方针是很重要的,也正是这些方针指引、统帅了全国有限资源的分配,统一了城市化建设的思路。作为一种方针,也统帅了全国的建筑师、管理者的理念和行动。
【陈世民】但是,随着城市化进入高潮、高速发展的今天这个黄金时代,在渴望脱贫变富的焦急的心态下,房地产的两大驱动法宝,一个是速度,一个是形式,成了压倒一切的课题,替代了冷静的思考。西方几十年、上百年形成的居住模式和流行的思潮被打包压缩,一下子进口,冲击我们尚未成熟的房地产市场,取代了我们多年传统的对实用、经济、美观的讲求,各式各样的卖点、概念、主义、个性化、人性化等等进口的辞藻,颠覆了作为居住的物质性产品所应该具备的功能性需求,以及我们力所能及提供的物质能源的土地的资源。与此同时,也严重的冲击了我们的自信心,究竟什么是中国人的居住模式,这几年来真的我们都搞糊涂了,究竟给中国人,给我们提供什么样的住房是合适的。
【陈世民】前一段时间,我们有不少有社会责任心的同行,针对房地产中这些混乱的状态再次提出来实用、经济和美观的讨论,提出了回归的主题,我们讲到了回归,因为实用、经济、美观这三大建筑要素是一个统一协调的客观规律,他是没有办法违背的。我们只注意一个方面,过分哪一个方面,就会产生不和谐,不平衡,只是可惜这场讨论成了昙花一现。
【陈世民】但是,今天来看,我们这一个讨论反应了我们建筑业界的一种互换,一个是我们期望在乱中求正,迫切希望在高速发展的城市化的进程中间,通过宏观调控,能够给我们重塑一个清晰的可以统筹全局的一个开发方针。另一方面,我们也期待在经历了20多的年以后,在面对国际发展时空的环境下,我们有必要把实用、经济、美观这三大要素进行新的演绎,以便提出新的指导思想和要求。
【陈世民】所以,我觉得今天我们再来解读90、70这个数码的时候,我自己感到更需要强调回归到实用、经济、美观这个主题上面来。虽然90平米中小型并不意味着一定是低收入的廉价房,当然低收入的廉价房也一定应该是以中小户型为主的。这两个概念都需要我们在他的实用性、舒适性、健康性、经济性方面考虑,这都是不可忽视的。反而,我觉得这跟大户型一样,都需要在实用、经济、美观方面共同并注,甚至我们觉得做中小户型比做大户型更难做。
【陈世民】最近,我碰见一系列的项目,有的项目要做到一户只有20平米,我们的内装修可能就像汽车旅馆这样,就像一辆汽车一样,里面都是成品的。也有碰到一个单元要做到八户、十户,这个公摊面积才能降低下去。但是,这个公摊面积究竟应该在我们这个90平米中间占多少呢?这个都是值得讨论的问题。但是,不敢怎么说,中小户型的设计要求,创新的要求,大过与我们对大户型的研究。所以,这个中间一定要回到实用、经济、美观这个基本的思想概念上去。
【陈世民】为了在新的环境底下更能体现实用、经济、美观,在我们公司,我们自己这么多年来,我们坚持了一些概念,用来指导我们自己的行为。
【陈世民】第一,我觉得实用,在今天的条件下实用是什么概念?我觉得实用就是要强调环境和空间,环境是21生的主题,空间是建筑装作、产品创作的目的。所以,讲实用其实就是讲创造舒适的环境,创造舒适的、实用的、精巧的、灵活的空间我们空间实际上也是一种环境,所以我觉得实用应该是这样的。
【陈世民】第二,我们讲美观,过去我们笼统的讲美观,我们的发展商很多的时候讲设计要法官,有的时候我们项目刚刚拿到,业主就说老陈你在三天内就给我画一个透视图我看看,我希望美观。那么什么叫做美观呢?其实今天倒过来看,一个人,一件事情,一个物品,你看他美观不美观,关键在于你自身的文化素质和你的文化修养,实际上是从一个文化层面看,才能衡量一个事物、一个产品的美观还是不美观。而文化又是通过社会文化的进程,不停的影响着你自己的审美观点和审美标准。所以我觉得今天提美观要上升到文化的层面,美观的本质是文化。
【陈世民】第三,过去我们讲经济就是节约,应不应该?应该。但是我们讲经济也是讲投资回报,应该花钱就要花钱,不应该花钱就不花钱,这个是经济的效益,同时我们投入的时候,有经济效益,还要开发出使用效益、社会效益。所以,我觉得不能单纯的讲经济的概念。
【陈世民】所以,实用、经济、美观,我们在新的环境底下都应该演绎新的观念,新的环境观、新的空间观、新的经济观。所以,我认为实用、经济、美观可以演绎为环境、空间、文化、效益这四个层面,而且立体的控制我们的指导,而不是偏重一个方面。所以,我们公司在做很多项目的时候,我们把这四点作为我们构思的出发点,同时也作为检验、衡量、评判一个项目的标准。当然,因为我们原来做很多大户型的时候是定位在那个地方,所以我们只能是这样,现在我们转向了,如果方向做一些调整,再本着这样一个指导方针去做,我想中小户型上也会擦出很多好的火花来。正是因为这样,所以我们过去做的很多产品,在市场上能获得比较好的认可,也是这样的原因。
【陈世民】第三,我觉得需要调整我们自己的方略,因为居住文化浓缩了社会的文明和进步,也集中体系了民族的文化传统,居住建筑是文化演进的载体,作为从事居住文化建设的建筑师,我们目睹了这些年来房地产业巨大成果的同时,对于建筑文化的发展,我们是充满了担心和忧心。因为中国现代化必须学习西方,但是学了那么久,我们花了巨大的代价,引来了西方强势的建筑文化的冲击,在建设现代化的同时,国内普遍吹嘘一种盲目的崇洋的强风,造成了抄袭、复制外国建筑成了发展商和建筑师应对市场残酷竞争的筹码。不少城市轮流重复的少言不伦不类的欧陆风、北美风、地中海风情、西班牙风情,以及数不清的小镇风情。
【陈世民】现在我们把产品分成两块,先搞平面和户型,再把外国的风格包装上市,造成不少产品不符合国情和民情,脱离了地域和区域的特征,甚至把一些将讲究经济实用的住宅也卷进了崇洋的风。我碰到一个40万平米的住宅,做的很好,但是策划公司提出来要做北美的高层建筑的风格,这个就把我难倒了,我们大家都到过北美,你想北美的别墅有什么风格,很容易提炼出来。但是北美的高层建筑风格是什么?我跑遍了加拿大,我搞不清楚北美的高层建筑风格是什么,我做不到,最后我只好把这个项目谢绝了。我觉得这些在文化上带来的问题,我们现在在重复上演这些不同的风格,我觉得这些风格再演下去,是演什么呢?都是不伦不类,把一个产品分成两块去做,这个是一个从文化层面讲有很多的问题。
【陈世民】这样的方式使我们城市建设大同小异,本土建设文化淹没,建筑文化传统几乎断裂,这些建筑文化的变异现象早已成了我们业界的热门话题,并且引起了诸多的反思和争论。建筑是文化的结晶,从文化层面上审视我们的企业、我们的产品,我们会发现亟待着文化的觉醒。对待一切本土文化,我们要有自觉、自尊、自强的精神,亟待提高我们文化的含量、文化的意识和文化的品位。
【陈世民】我觉得今天要是从这个角度,文化的角度来解读90、70这两个数码的时候,我觉得应该是两个出路,一个就是像有些专家们说的那样,我们新的产品不是对现有产品的简单的缩小或者是简单的放大,而是要把建筑、结构、设备、成品、布品,把这些在开发新户型中间的一些巨大的转变,要把他立体的合成起来,要反应出一些新技术的变化,要是我们的产品更灵活、更舒适。所以,刚才朱秘书长讲要搞一些新的户型的展览,我觉得这个是很说明问题的。
【陈世民】同样,另外一个方面,我们也殷切的希望发展商、策划机构和建筑师,能够走出单纯讲形式的框框,结束平面和立面两张皮的惯性思维,走出崇洋、抄洋的误区,能不能大胆演绎一种真正的反应中国自身居住文化的创新的产品来。我们有时候在一起谈,这个新政会引发出一系列的新的问题出来,产生出新的文化品种,新的立面,新的城市亮点,甚至于我们城市规划很多都要演绎出一个新的变化。
【陈世民】所以,我们觉得从文化层面来看,90、70这个数码是一个良好的契机,是一个提高房地产工业水准的契机,也是一个反思建筑文化的契机,是一个振兴中国建筑文化的契机。在这里,我多说一句,我觉得我们中国是一个汽车大国,但是我们没有自己的汽车名牌,我们中国是服装大国,但是我们没有服装名牌,我们中国是世界上目前最大的建筑大国,但是我们缺少中国的建筑文化。现在我们的成就连美国最近一个很著名的杂志的总编在惊呼,为什么中国有的美国没有?过去我的发展商讲老陈,你要创造一点东西,中国没有外国少友的,因为他没有把外国全看遍了,所以他只能是说外国少有,现在美国的杂志总编都说了为什么中国有的美国没有?就说明我们现在已经有了非常高速的发展空间。
【陈世民】中国在政治崛起,也在经济崛起,而且我们也在开始文化崛起的天带。所以,我觉得现在要用这个契机来大谈文化的问题,要展开建筑文化的对话。从这个层面上讲,一个企业的发展方略上,应该从其他方面调整过来,要在文化这个层面切入对90、70这个数码的解读。
【陈世民】最近,我自己是全国房地产商会和中国勘察协会共同组成的全国房地产的一个设计联盟,我们把房地产商和设计师的力量叠加起来,在这个平台上进行了很多的活动,今天我们正在开展中国建筑文化年的活动,正在很多地区开展很多的研究,我们也希望在座的有些发展商和一些设计企业,能够参与到一个共同的联合的平台上面。谢谢大家!
 
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